GUIDE INVESTISSEURS
Comment calculer la rentabilité d'une location courte durée ?
Un chiffre d'affaires élevé ne signifie pas automatiquement qu'une location courte durée est rentable.
Pour comprendre la performance économique d'un bien, il faut distinguer ce que l'activité génère de ce qu'elle coûte réellement.
Prix d'acquisition, revenus locatifs, taux d'occupation, frais de plateforme, ménage, gestion, entretien ou charges peuvent modifier fortement le résultat final.
Dans ce guide, nous allons voir comment structurer ce calcul et quels indicateurs observer pour éviter de confondre revenus, rendement et rentabilité réelle.
L'équipe Loomky · Temps de lecture : 10 min
Sommaire
- 1.Rentabilité, rendement et chiffre d'affaires : de quoi parle-t-on ?
- 2.Commencer par les revenus réellement générés
- 3.Identifier les coûts de l'exploitation
- 4.Calculer la rentabilité brute
- 5.Passer de la rentabilité brute à la rentabilité nette
- 6.Pourquoi le taux d'occupation ne suffit pas
- 7.ADR et RevPAR : deux indicateurs à suivre
- 8.Comparer plusieurs biens avec la même méthode
- 9.Passer d'un logement à un portefeuille
- 10.Éviter les erreurs de calcul les plus fréquentes
- 11.Comment Loomky s'intègre dans ce pilotage
- 12.Ce qu'il faut retenir
- 13.Questions fréquentes
01
Rentabilité, rendement et chiffre d'affaires : de quoi parle-t-on ?
Le chiffre d'affaires correspond aux revenus générés par l'activité sur une période donnée.
La rentabilité cherche à mettre ces revenus et le résultat obtenu en perspective avec les sommes engagées.
Le résultat net d'exploitation cherche, lui, à comprendre ce qu'il reste après prise en compte des coûts retenus dans l'analyse.
Ces notions ne doivent pas être utilisées comme des synonymes.
Un logement peut générer davantage de revenus qu'un autre tout en étant moins intéressant économiquement si son acquisition ou son exploitation coûte beaucoup plus cher.
C'est pourquoi une analyse utile commence par définir précisément :
- la période étudiée ;
- les revenus inclus ;
- les coûts inclus ;
- le montant d'investissement utilisé comme référence.
Sans cette cohérence, comparer deux pourcentages de rentabilité peut être trompeur.
02
Commencer par les revenus réellement générés
Avant de calculer un rendement, il faut déterminer les revenus que l'on souhaite analyser.
Selon l'objectif, on peut observer les revenus générés sur une année ou sur une autre période suffisamment représentative.
Le point essentiel est de conserver le même périmètre entre les biens comparés.
Il faut notamment éviter de comparer un chiffre d'affaires brut pour un logement avec un revenu déjà diminué de certains frais pour un autre.
La méthode doit rester constante.
L'objectif n'est pas d'obtenir le pourcentage le plus élevé.
L'objectif est d'obtenir un chiffre comparable et compréhensible.
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Identifier les coûts de l'exploitation
Le chiffre d'affaires ne dit pas ce que l'activité laisse réellement.
Selon le bien et le modèle d'exploitation, différents coûts peuvent intervenir.
Par exemple :
- commissions de plateformes ;
- frais de gestion ;
- coûts de ménage restant réellement à la charge de l'exploitation ;
- entretien ;
- consommables ;
- assurance ;
- abonnements logiciels ;
- charges liées au bien ;
- autres dépenses directement liées à l'activité.
Toutes les dépenses ne se traitent pas nécessairement de la même manière selon l'analyse recherchée.
L'important est donc de définir ce que votre calcul inclut.
Un taux de rentabilité sans définition de son périmètre est difficile à comparer.
04
Calculer la rentabilité brute
Une méthode simple consiste à comparer les revenus annuels au montant investi.
Rentabilité brute = Revenus locatifs annuels ÷ Montant investi × 100
Exemple pédagogique fictif
Un bien représente un investissement total fictif de 250 000 €.
Il génère, dans cet exemple fictif, 30 000 € de revenus locatifs annuels.
Calcul :
30 000 ÷ 250 000 × 100 = 12 %
La rentabilité brute obtenue dans cet exemple est donc de 12 %.
Cet exemple est entièrement fictif et sert uniquement à expliquer le calcul. Il ne constitue ni une estimation de performance, ni une projection, ni une promesse de rendement.
05
Passer de la rentabilité brute à la rentabilité nette
La rentabilité brute ne tient pas compte des coûts retenus dans l'analyse.
Pour obtenir une lecture plus proche du résultat économique de l'exploitation, il faut les intégrer.
Revenu net retenu pour le calcul = Revenus locatifs − Coûts retenus
Rentabilité nette = Revenu net retenu ÷ Montant investi × 100
Exemple pédagogique fictif
Revenus annuels fictifs : 30 000 €
Coûts annuels retenus dans l'exemple : 10 000 €
Revenu restant : 20 000 €
Calcul :
20 000 ÷ 250 000 × 100 = 8 %
Dans cet exemple fictif, la rentabilité nette selon le périmètre de coûts retenu est donc de 8 %.
Cet exemple est entièrement fictif. Le résultat dépend directement des hypothèses et des coûts intégrés au calcul et ne représente aucune performance attendue d'une location courte durée réelle.
REVENUS
COÛTS
RÉSULTAT RETENU
RENTABILITÉ
06
Pourquoi le taux d'occupation ne suffit pas
Un taux d'occupation élevé peut sembler rassurant.
Mais il ne permet pas, à lui seul, de mesurer la performance économique d'un hébergement.
Deux logements peuvent afficher un taux d'occupation proche tout en générant des revenus très différents si leur tarif moyen par nuit diffère.
À l'inverse, chercher uniquement à maximiser le prix peut réduire le nombre de nuits vendues.
Le taux d'occupation doit donc être lu avec d'autres indicateurs.
Il permet de comprendre l'utilisation de la capacité disponible.
Il ne remplace pas l'analyse des revenus, des prix et des coûts.
07
ADR et RevPAR : deux indicateurs à suivre
ADR
L'ADR permet d'observer le tarif moyen obtenu sur les nuits vendues.
RevPAR
Le RevPAR permet de rapprocher le revenu généré par les nuitées de la capacité disponible à la réservation.
Ensemble
Occupation, ADR et RevPAR donnent trois lectures complémentaires :
- combien de capacité a été vendue ;
- à quel tarif moyen ;
- quel revenu cette capacité disponible a généré.
Ils ne remplacent cependant pas le calcul de rentabilité.
Une exploitation peut afficher de bons indicateurs commerciaux tout en supportant des coûts importants.
OCCUPATION
ADR
REVPAR
LECTURE DE LA PERFORMANCE COMMERCIALE
08
Comparer plusieurs biens avec la même méthode
Comparer plusieurs logements nécessite surtout de comparer des données construites de la même manière.
Pour chaque bien :
- utiliser la même période ;
- utiliser la même définition des revenus ;
- appliquer la même logique de coûts ;
- utiliser la même méthode de calcul ;
- distinguer clairement les données réelles des hypothèses.
Sinon, une différence de rentabilité peut provenir de la méthode utilisée plutôt que de la performance du bien.
Une comparaison utile cherche donc moins à produire un classement immédiat qu'à rendre les écarts explicables.
09
Passer d'un logement à un portefeuille
Avec plusieurs biens, le pilotage change progressivement.
Il devient utile de pouvoir observer :
- la performance globale ;
- les différences entre hébergements ;
- les revenus ;
- les coûts ;
- l'occupation ;
- les tendances par période.
Mais plusieurs logements indépendants ne constituent pas automatiquement une structure Multi-Unit.
Si votre portefeuille repose sur plusieurs unités regroupées au sein d'une même structure, consultez notre gestion Multi-Unit.
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Éviter les erreurs de calcul les plus fréquentes
Confondre chiffre d'affaires et résultat
Le chiffre d'affaires mesure ce qui est généré avant prise en compte des coûts retenus.
Comparer des périodes différentes
Une comparaison n'a de sens que si les périodes étudiées sont cohérentes.
Oublier certains coûts
Exclure une dépense significative peut donner une vision trop favorable du résultat.
Comparer des indicateurs construits différemment
Deux pourcentages portant le même nom peuvent utiliser des périmètres différents.
Confondre performance passée et performance future
Les résultats observés sur une période ne garantissent pas les résultats futurs.
Transformer une hypothèse en prévision
Une estimation reste dépendante de ses hypothèses.
Elle doit rester identifiable comme telle.
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Comment Loomky s'intègre dans ce pilotage
Lorsque plusieurs informations nécessaires au pilotage sont réparties entre réservations, hébergements, canaux et opérations, les rapprocher manuellement devient plus difficile.
Loomky permet de centraliser les données utiles à la gestion de l'activité de location courte durée et de suivre les performances depuis un même environnement.
L'objectif n'est pas de promettre un niveau de rentabilité.
Il est de permettre à l'exploitant de mieux comprendre les données de son activité et leurs évolutions.
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Ce qu'il faut retenir
Calculer la rentabilité d'une location courte durée demande d'aller au-delà du chiffre d'affaires.
Il faut définir :
- les revenus analysés ;
- les coûts retenus ;
- la période ;
- le montant d'investissement utilisé ;
- la méthode de calcul.
La rentabilité brute donne une première lecture.
La rentabilité nette ajoute une dimension essentielle : le coût réel de l'exploitation selon le périmètre choisi.
Occupation, ADR et RevPAR permettent ensuite de mieux comprendre ce qui se passe derrière le résultat.
La meilleure comparaison n'est donc pas celle qui affiche le plus grand nombre d'indicateurs.
C'est celle qui utilise des définitions cohérentes et comparables.
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Questions fréquentes sur la rentabilité d'une location courte durée
- Comment calculer la rentabilité d'une location courte durée ?
- Une méthode simple consiste à comparer les revenus annuels au montant investi pour obtenir une rentabilité brute. Pour aller plus loin, il faut intégrer les coûts retenus dans l'analyse afin d'obtenir une rentabilité nette. Le résultat dépend donc directement du périmètre choisi.
- Quelle différence entre rentabilité brute et rentabilité nette ?
- La rentabilité brute compare les revenus au montant investi sans déduire les coûts d'exploitation retenus. La rentabilité nette intègre ces coûts avant de rapporter le résultat au montant investi.
- Quelle est une bonne rentabilité en location courte durée ?
- Il n'existe pas de pourcentage universel permettant de qualifier une rentabilité de « bonne ». Le résultat dépend notamment du prix d'acquisition, des coûts, du financement, du marché, du niveau de risque et des objectifs de l'investisseur. Comparer plusieurs opportunités nécessite donc d'utiliser des hypothèses et des méthodes cohérentes plutôt qu'un seuil unique.
- Un taux d'occupation élevé signifie-t-il qu'un logement est rentable ?
- Non. Le taux d'occupation indique quelle part de la capacité disponible a été vendue. Il ne tient pas compte, à lui seul, du tarif obtenu ni des coûts supportés par l'exploitation.
- Pourquoi suivre l'ADR et le RevPAR ?
- L'ADR permet d'observer le tarif moyen obtenu sur les nuits vendues. Le RevPAR rapproche les revenus des nuitées de la capacité disponible. Ensemble avec l'occupation, ils permettent de mieux comprendre la performance commerciale, mais ils ne remplacent pas un calcul de rentabilité.
- Faut-il calculer la rentabilité de chaque logement séparément ?
- Lorsque plusieurs logements sont exploités, une lecture globale peut être utile, mais elle peut masquer des différences importantes. Analyser chaque bien selon une méthode cohérente permet de comprendre lesquels contribuent le plus ou le moins au résultat global.
- Les performances passées permettent-elles de prévoir la rentabilité future ?
- Elles peuvent fournir un historique utile, mais elles ne garantissent pas les performances futures. Les tarifs, la demande, les coûts, la concurrence et d'autres facteurs peuvent évoluer.